こぶた通信 | 動物達の相談室 Q&A (住宅ローンについて)

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Q.気に入った物件があり、住宅購入を検討しているのですが、住宅ローンについて教えて!

Q1.返済方法の「元利均等」と「元金均等」って何？

Q2.金利が違うと返済額がどう変わるの？

Q3.借り換えって何？お得なの？

Q4.抵当権って何？難しそうだわ。

Q5.繰り上げ返済って何？聞いたことはあるけど、どうお得なの？

Q6.頭金を貯めている間に金利が１％上がったら？

Q.	気に入った物件があり、住宅購入を検討しているのですが、住宅ローンについて教えて!(31歳主婦)
	こんにちは。気に入った物件があり、住宅購入を検討しているのですが、住宅ローンについて教えてください。
	はい。住宅購入は、一生に一度の大きな買い物で多額のローンを組まなくてはならず、これから先、何十年も払っていけるかどうか不安ですよね？「子供もどんどん大きくなって教育費がかかってくるだろうなぁ」とか、「お給料は思ったようにあがらないしなぁ」とか、「果たしてそんなに長く払っていけるのだろうか？？」とか不安になりますよね。みなさん同じです。そこで、住宅ローンを組む上で知っておいたほうがいいことを２、３お話しますね。まずは、「元利均等」と「元金均等」からお話します。返済方法を知る上で大切なことなんですよ。
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Q1.	返済方法の「元利均等」と「元金均等」って何？？
	最初は、ちょっと難しい話から・・。住宅ローンをして、家を購入すると、その後、お金を返していきますよね？！その返していくお金の中身は、２種類のお金を返していくのはご存知ですか？　 ?元本と呼ばれるものと?利息と呼ばれるものです。つまり、?元本＋?利息＝?合計を毎月払っていくことになるのです。
	借りたお金だけを返すんじゃないんだぁ。
	そうですね。お金を借りたわけですから、そのお礼（利息）も払わないとね。
	お礼かぁ。高そう・・。
	ははは。ここで、?合計（?元本＋?利息）を一定にして返していくのか、?元本を一定にして返していくのか、によって、いろいろなものが変わってくるのです。この場合、前者を元利均等払い、後者を元金均等払いといいます。
	すみません。よく解らないのですが・・・。
	そうですね。ちょっと言葉では解りづらいので、具体的な金額で見てみましょう。仮に２０００万円を金利２．５％で３５年で借りたとします。すると参考１のようになります。つまり、元金均等払いを選択すると、最初は毎月の支払額（?合計）は多くなりますが、?元本を元利均等と比べて多く返していますので、残高はより早く少なくなっていき、35年間に支払う総額は元金均等は約２８７７万円、元利均等は約３００３万円と少なくなるという特徴をもっています。
	へー。じゃあ、元金均等の方が特なんだね。
	支払利息の総額だけを見ると確かにそうですが、最初に支払う?合計が多くなったり、同じ２０００万円を借入したとしても、金融機関によっては金利が高く設定されたりとか、デメリットもあるんだよ。
	すみません。金利が違うとかなり違うものなんですか？
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Q2.	金利が違うと返済額がどう変わるの？
	そうですね。よく、「今は金利が低いから買い時だ」とか、「１％の金利優遇」とか金利という言葉を耳にしますよね。果たして、１％金利が違うとどの位違うのかというのを見てみましょうね。先ほどの例で話してみますと、２０００万円を２．５％で35年間元利均等で借入をしますと、毎月７１，４９９円の支払となり、総額で約３００３万円支払うことになりましたよね？では、２０００万円を１％高い３．５％で３５年間借りたとするとどうでしょうか。そういたしますと、毎月８２，６５８円となり、総額で３４７２万円払うことになります。つまり、金利が1％違うだけで、実に約４７０万円も多く払うことになるんですよね。
	へーすごいんだね。たかが１％、されど１％かぁ…。先生、既にお金を既に借りちゃってる人って、もうどうしようもないの？
	既にお金を借りている人は借り換えをしたり、繰り上げ返済をしたりして利息を減らす事ができるんだよ。
	すみません。借り換えとか、繰り上げ返済って何ですか？
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Q3.	借り換えって何？お得なの？
	はい。借り換えとは、簡単に言っちゃうと、例えば「森の銀行」で借りていた３％の住宅ローンを「どんぐり銀行」の２％の住宅ローンで借りなおすということなんですよ。つまり、「どんぐり銀行」は「森の銀行」に全額返済をする。その後は、借りている人は「どんぐり銀行」に２％のローン返済をしていくという方法です。
	へー。じゃあ、毎月の返済額が減るってわけだ。みんな借り換えちゃえばいいじゃん。
	何かデメリットは無いのですか？
	はい。抵当権を「森の銀行」から「どんぐり銀行」に設定しなおしますので司法書士への手数料２０万円から３０万円くらい必要となりますし、銀行に払う手数料や保証料（銀行によってはかからない銀行もあります）も新たにかかってくる場合があります。例えて言うなら、引っ越したことにより、子供の幼稚園が変わって、新たに入園金を払わなくてはいけないのと似ているでしょうか。
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Q4.	抵当権って何？難しそうだわ。
	では、抵当権って何ですか？
	そうですね。例えば、僕がぶたさんからお金を借りたとしますね。
	先生に貸すお金なんてないですよ。それに、先生、ちゃんと返してくれるんでしょうね？
	ははは。まあそう言わずに聞いてください。ぶたさんが、今思ったみたいに、ちゃんと返してもらえるかどうか不安になりますよね？じゃあ返し終わるまで我が家に代々伝わる真珠を預けますので、それだったらどうでしょう？
	先生それって・・・・。でもまぁ、それだったら・・・。
	ははは。少しは安心ですよね？つまり、銀行は土地や建物を売却する権利を持つため、抵当権というものを設定してお金を貸し出します。その後、お金を返してもらえなかったときは、売却してお金を回収するんですね。
	そっか。じゃあ、ローンを返し終わるまで、本当には自分のものにはならないって事だ！
	そういうことだね。ところでうさぎさん、お車はお持ちですか？
	はい。主人が車好きなもので・・。３年に１回は買い換えています。実はそれも悩みの種なんです。　オートローンをしていますから。
	そうですか。では、家に帰ったら、車検証を見てください。所有者というのと、使用者というのが書かれていますので。オートローン（自動車ローン）をされていらっしゃる場合は所有者が「落ち葉自動車」使用者が「うさぎさん」だったりしますので。ローンを返し終わると初めて所有者も使用者も「うさぎさん」に代わるんですよね。家も同じですね。
	手には入れたものの、なかなか自分のものにはならないんだぁ。うぅ～悲しい。宝くじでも当たっちゃえば話が早いんだけどなぁ。ね？！先生。
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Q5.	繰り上げ返済って何？聞いたことあるけど、どうお得なの？
	ははは宝くじかあ。そうですね。ま、宝くじに当たるかどうかは別として、ボーナスが出たり、定期預金が満期になった時などまとまったお金が入った場合、そのお金をローンに当てることができます。それが「繰上返済」と呼ばれる方法なんですよ。
	繰上返済すると随分違うものなんですか？
	そうですね。具体的に見てみましょう。例えば、先程の２０００万円を金利２．５％で３５年間元利均等で借りたとしますね。ローンの返済を開始して、１年経過した所で１００万円繰上返済したとします。どうなると思いますか？
	どうかなるんですか？１００万円分だけ早く返し終わるだけじゃないの？
	「利息が少なくなったり、返済期間が短くなったりする」って聞いた事があります。
	そうですね。具体的には、約１２６万円利息が減って更に約３１ヶ月返済期間が短くなりますね（期間短縮型を選択した場合）
	えーそんなにー？？貯金しているよりよっぽどすごいやー
	そうですね。１００万円預けておいても１２６万円も利息は付かないですからね。
	先生、返済期間が約３１ヶ月短くなるって事は、何回か頑張って繰上返済すると、どんどん短くなって、子供たちが大学入学する前に住宅ローン完済！って事もありうるのですか？
	とん助くん、さすがですね。いい所に気付きましたね。実際に相談に来られる方の中には、教育費がピークを迎える前に住宅ローン完済を目標にする方が少なくありませんよ！
	うさぎさん、いい事聞いたねー。早く借りて早く返しちゃえば！？
	確かにそうですね。でもまだ頭金が２００万円しかないため、後２００万円位は貯金してから購入しようと思っています。
	おっ。手堅いねー。
	そうですね。頭金は少ないより多いに越した事はないですからね。でも一つ気をつけなくてはいけない事があります。
	気に入った物件が売れちゃうとか？？
	ははは。それもそうなのですが、金利の問題ですね。
	何？また金利？難しい話はやめてよ！
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Q5.	頭金を貯めている間に金利が１％上がったら？
	一つ質問しますね。また、先ほどの例に戻りますが、２０００万円を２．５％３５年間元利均等で借りたとすると、利息は約１００３万円でしたね。２００万円頭金を多くする事で、借入額を１８００万円とし、２．５％で３５年間元利均等で借りたとすると、利息はいくらになると思いますか？
	当然少なくなりますよね？８００万円位とか？？
	はい。少なくなるのは正解ですが、そこまでは減らせませんね。約９００万円位になります。
	耐えた甲斐があったねー！うさぎさん。
	そうですね。でも、その間に金利が１％上がって３．５％になったとしますね。そしたらどうなると思いますか？
	そこまでは考えていませんでした。逆に支払利息が多くなってしまうのですか？
	正解です。支払利息は１３２４万円となり、逆に多くなってしまいます。
	えっ？って事は、折角２００万円貯めたのに、利息は多くなってしまうのですか？その間に払ってた家賃の分も損じゃないですかー？？
	耐えた甲斐なかったねー。うさぎさん！
	貯める事ばかりでも駄目なんだね。難しいなぁ。お金って。
	って事は、金利の低い時期に借りてしまって、繰上返済をじゃんじゃんしていく方がいいんですね。
	結果から見るとそうですね。ただ、金利を読むのは難しいですけどね。
	難しい事は考えないで、欲しい時に買うのが一番だって事だね！先生！
	うーん。そうとも言い切れませんが、お子さんの教育費がかかる時期、ご主人や奥様のご年齢等を考えて、ライフプランニングをして考える事はとても重要ですね。
	解りました。次回、主人を連れて来ますので、是非ライフプランニングをしてください。お願いします。
	わかりました。
	また、何でも答えてあげるからさ！安心しな！
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	付録：住宅ローン計算シートでシミュレーション！
	簡単に「毎月の返済額」「返済期間」「金利」など計算できる"住宅ローン計算シート"をご提供しています。考える要素はたくさんですが難しく考えないで。まずは我が家の家計をざっくり見積もって、住宅ローンのシミュレーションをしてみましょう。月々の返済可能額などが見えれば住宅プランも見えてきます。

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